未来几年的房地产投资应该是合理的增长

我们估计,2017年至2021年间城市化和需求的改善预计将创造60亿平方米的住房需求。未来五年,城镇化和住房需求的改善将使房地产投资保持在5%的实际水平。但过度的房地产投资可能导致中国经济放松管制和产业升级计划。因此,我们认为有必要推出物业税来遏制投机性需求。财产税是任何长期机制不可缺少的组成部分,最好是以一种与收入无关的方式实施。

二十年来,中国房地产投资快速增长,居民生活水平大幅度提高。 20世纪90年代推行的住房改革政策使得开发和销售以商业原则为基础的住房成为可能。二十年来,住宅房地产开发投资年均增长19.2%(按名义价格计算)。因此,城镇居民人均住房建筑面积从1996年的17平方米增加到2016年的36.6平方米。按年人均住房面积增加0.8平方米左右,中国与欧洲的差距人均住房面积将在5年内逐步淘汰。

中国的房地产业已经发展到一个巨大的,不值得的衰落。 2016年来的房地产投资占经济总量的10%以上。早些时候国际货币基金组织估计,如果包括房地产上下游行业,2013年房地产和建筑业对中国国内生产总值的增长贡献了33%。 2016年,房地产业贷款余额26.7万亿元,占全行贷款余额的四分之一。此外,房地产被广泛用作公司贷款的抵押品,而房地产市场的重大调整可能导致抵押品的市场价值缩水。

房地产业泡沫的一个迹象促使政府自2016年第四季度开始陆续收紧房地产市场,预计短期内房地产投资将放缓。经历2015年股市调整后,2016年一线城市房价同比大涨30%左右。自2016年年底以来,各地方政府出台了城市政策限制房地产泡沫的措施,加大了调控力度。采取限购,限售,限价,限贷等措施。近几个月来房价已经放缓。

但实际生活的需求能够维持房地产投资的稳定增长。城市化每年将吸引大约2000万人进入城市。许多去过城市的农民工生活条件差。中国现有上世纪九十年代大部分预制房屋缺乏现代化设施,对改善住房的需求依然强劲。在2017-2021年期间,我们估计城镇化和改善的住房需求将创造至少60亿平方米的住宅需求。

我们预计未来五年住宅房地产投资每年至少增长5%。上述需求将通过消化现有住宅和新建商品住房和经济适用住房来解决。截至2016年底,住宅建筑面积约4亿平方米。从过去三年的平均水平来看,我们预计每年将有650万套保障性住房建成。我们的计算结果显示,未来五年,开发商将可以完成约44亿平方米的居住空间,以满足住房需求。根据我们建造的住宅房地产投资模式,未来五年开发商新开工建筑面积年均增长达到6%,年建筑面积需要增加5%左右。

但挑战是投资需要或导致过度建设。鉴于中国资本账户相对封闭,住宅仍然是居民首选的投资工具。风险调整的房地产投资回报远远高于其他形式的投资,如证券和银行存款,拉动了居民对多户住房的渴望。这人为地导致了生活房屋需求上升,房价上涨,刺激房地产投资。

然而,房地产投资过度可能导致中国经济再平衡和产业升级计划出轨。建造一个房屋并留下空置意味着至少浪费了自然资源和人力资源。更重要的是,随着建筑业资源的过度流动,中国成为全球创新和高端制造业领导者的雄心壮志将受到影响。另外,房地产投资和房价过高导致财富集中,社会不平等加剧。

应对中国房地产泡沫的风险需要采取多维度的措施。政府承诺引进长效机制,确保房地产市场健康发展。我们认为,长远的解决方案应该包括:紧缩货币信贷政策,增加满足住房需求的供给,更重要的是在全国范围内开征房产税,抑制房地产投资需求。房地产税也将有利于引进房地产行业以外的其他行业。每年征收房产税将增加房地产资产的拥有成本;作为独家地方税,将有助于提高地方财政的可持续性;同时,作为财产直接税的房地产税将有助于减少财富的集中。

确保中性收入会降低房间纳税引入的税收。地方政府普遍不愿意开征房地产税,担心会影响房地产投资的积极性,拖慢经济增长速度。对于居民来说,由于居民购房只有70年的土地使用权,在已经高价的时候增加房产税会增加居民的负担。因此,财产税需要精心设计,并配合其他措施来确保顺利实施。

以下因素非常重要:一是要确定最低人均居住面积,免税,以减轻大部分人口(主要是低收入群体)的税收负担;其次,合并一些现有的与财产有关的税种;可以通过降低所得税,增值税和消费税税率抵消房地产税造成的税收增加的影响,使税收总体原则保持不变;最后,在征收房产税的同时,应该赋予房屋拥有者更多的大产权,换句话说,就是在70年的土地使用权到期后,应当保护居民的产权。

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